万税美国！买房容易交税难？答案都在这里了！

      都说美国万万税，买东西要交销售税，卖东西要交利得税。如果是卖房子，那要交的税可就多了, 而且名目繁多, 相互牵连交叉, 要搞清楚可不容易。今天，优联西家就带您来梳理一下，在美国卖房子要交哪些税？又如何才能合理省税？

税费如何界定？

      关于资本利得税，根据持有房屋时间的不同，税收的税率也不一样。短期持有持有不到一年转售，分级所得税税率最低10%，最高为40%。长期持有持有一年以上，适用房地产长期资本利得，最低为10%，最高25%。一般情况则为15%-25%之间。具体税率需要根据不同的收入水平分级而确定，下图供参考。

      以单身申报为例，如果出售资产的净收入为46万美金以上，持有资产一年之内的最高税率为39.6%,持有资产一年以上的最高税率为20%。

省税攻略

       比重很大的资本利得税，还存在着很多减免的条款，如果很好的利用，就能达到省税的目的。

1.保留装修凭据

      房屋翻新改建的费用虽然不能抵税，但可以增加房屋成本，也就是减少了卖房利润，进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据，为日后的卖房换房做准备。

      IRS 对整修费用有较严控制，详情请洽专业税务人士。

      建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留，以备未来使用。

2.善用自住房免税条款

      若过去5年在该房住满两年，卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额，只有超过部分才须交税。

      此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。

      若属于自助+投资的两用房，则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠，出租的单元则需申报资本增值税。

3.善用自住房部分免税额

      若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等)，仍可享有部分免税条款福利。

4.善用同类资产置换条款

      例如出售一套投资房(出租)，且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明)，并于180天内完成所有交屋程序，则出售前一套房的利润将无须立即交税。

      此法主要是延迟交税时间，若未来第二套出租房卖出后，但无用同样手法找到下一套投资房，则仍是要缴交所有的税款。

5.采用遗产继承方式，而非赠与

      美国法律规定美国公民与绿卡持有者每人都有550万元免税额，无论是赠与或遗产，只要低于550万美金就无需缴税。两者看似无异，但其实在子女卖房时就有很大差异了。

      赠与税：生前赠送，由赠送者支付赠与税。

      遗产税：身后继承，由继承者支付遗产税。

注：如果是通过遗产方式继承，美国州遗产法庭会征收整个遗产5%-8%不等的费用。

美国税法规定：

      生前赠与：子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万)，因此未来子女要卖房时，将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万)，而非房子目前市值。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。

      继承遗产：子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万)，因此未来子女要卖房时，将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此，若房子以50万卖出，则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。

由此可知，以遗产方式将房产传给子女，对日后子女卖房时的税务较有利 。