来源: 发布时间:2026-05-11
一、整体走势：春季温和回暖，涨幅弱于往年
春季历来是英国楼市的传统交易旺季，受日照时间延长、家庭搬迁计划集中在学期结束前等因素影响，往年 4 月的平均涨幅约为1.2%。今年受利率走高和经济不确定性影响，卖家定价更趋谨慎，涨幅有所收窄，但不降反升已是明显利好，远超市场此前普遍预期的 "环比持平或小幅下跌"。
• 环比：+0.8%（+£2,929），连续第四个月保持正增长
• 同比：-0.9%，较 3 月的 - 0.2% 略有扩大，但跌幅仍处于可控范围
• 市场供给：待售房源量创11 年同期高位，较 2024 年同期增长 13%，买家选择空间显著扩大，卖家竞争加剧，市场正从 "卖方市场" 向 "买方市场" 平稳过渡
值得注意的是，不同机构的数据存在一定差异：Nationwide 数据显示 4 月房价环比上涨 0.4%，同比涨幅升至 3.0%；而 Halifax 数据则显示 4 月房价环比微跌 0.1%，同比上涨 0.4%。这种差异主要源于各机构统计样本和计算方法的不同，但整体趋势一致指向英国楼市并未出现大幅下滑，而是保持了相对稳定的状态。
二、结构分化：高端物业领涨，刚需更抗跌
本轮上涨呈现出极为明显的分层特征，对按揭贷款依赖程度低的客群成为市场主力推手，不同价位、不同类型的物业表现差异显著。这种分化格局反映了当前市场环境下，不同收入群体购房能力和意愿的巨大差距。
从市场细分来看，本月价格增长主要由高价位的高端物业（四居室及以上）推动。这类买家通常属于改善型换房者或现金买家，对抵押贷款依赖程度较低，对利率上升的敏感度也相对较小。数据显示，高端物业要价环比上涨2.4%，而首次购房者物业仅上涨0.2%，改善型物业上涨0.4%。
从年度变化看，全国平均要价同比下降0.9%。其中首次购房者物业同比下降0.5%，高端物业下降0.6%，而改善型物业则微涨0.2%。
相比之下，首次置业市场虽然涨幅较小，但表现出了极强的韧性。尽管面临高利率和首付压力，首次购房者在 4 月的市场占比仍达到了 37%，与去年同期基本持平。这一群体的稳定表现为整个楼市提供了坚实的底部支撑。
三、区域差异：苏格兰强势领跑，伦敦内部分化
英国楼市的区域分化现象在 4 月进一步加剧，呈现出 "北强南弱" 的鲜明格局。不同地区的房价表现与其经济基础、房价基数、人口流动等因素密切相关。
1. 苏格兰表现一骑绝尘
平均要价环比大涨 4.3%，显著高于英格兰南部高价区域。低总价带来低贷款额度、交易流程高效，以及苏格兰政府推出的一系列购房优惠政策，共同支撑了当地楼市的热度。格拉斯哥、爱丁堡等主要城市的房价涨幅更是领跑全英，成为投资者关注的新热点。
2. 北爱尔兰持续领跑全国
北爱尔兰房价同比涨幅高达 6.7%，位居全英首位。当地平均房价仅为 19.3 万英镑，是全英房价最低的地区之一，极高的性价比吸引了大量刚需买家和投资者。贝尔法斯特等城市的产业复苏和人口流入也为房价上涨提供了有力支撑。
3. 英格兰北部表现强劲
英格兰东北部和西北部的房价同比涨幅分别达到 3.2% 和 3.1%，远高于全国平均水平。曼彻斯特、利物浦等城市凭借相对较低的房价、良好的就业前景和较高的租金收益率，成为购房出租投资者的首选目的地。
4. 伦敦稳中有分化
整体市场表现平稳，但各区冷暖不均：
• 强势区：肯辛顿和切尔西环比上涨 3.1%，均价达 163.6 万英镑，高端豪宅需求旺盛
• 调整区：希灵登、卡姆登、威斯敏斯特等区域出现小幅回调，主要受高房价和高利率的双重挤压
四、支撑因素：收入 + 政策 + 供应三重缓冲利率压力
英国楼市之所以能够在利率大幅上升的背景下保持韧性，得益于三大 "安全垫" 的有力支撑，有效对冲了利率上升带来的负面影响。
1. 收入持续跑赢房价，实际购买力提升
英国平均薪资同比增长3.9%，显著高于房价同比 - 0.9% 的跌幅，这一趋势已持续超过两年。过去三年，英国居民收入累计涨幅约 17%，而同期房价累计仅上涨 1.5%。收入增速持续跑赢房价，使得购房可负担性逐步改善。目前，英国平均房价是居民平均年全职收入的 6.55 倍，低于 2022 年中期 7.24 倍的历史高位。
2. 贷款政策持续优化，借款能力显著提升
英国金融行为监管局 (FCA) 于 2025 年 7 月实施了重大房贷政策改革：
• 允许贷款机构将超过 15% 的新房贷额度设定为≥4.5 倍的贷款收入比
• 下调抵押贷款 "压力测试" 利率，从 8.5% 降至 6.5%
• 推出多项针对首次购房者的优惠政策，包括低首付贷款产品
目前，Santander 等多家银行已推出首付低至 2% 的抵押贷款产品，最低只需 1 万英镑即可购房。
值得关注的是，首次置业群体韧性最强，4 月咨询量仅同比下降 6%，高利率暂未阻断刚需入市步伐。数据显示，目前英国 40% 的待售房屋通过抵押贷款购买的成本低于当地租房成本，这一 "购房比租房划算" 的现象成为吸引首次购房者入市的重要因素。
六、专家展望：利率高位延续，定价是关键
对于英国楼市未来的走势，业内专家普遍认为，短期市场将面临一定的调整压力，但中长期仍将保持稳健发展的态势。
• 利率预期：年初降息预期被地缘冲突彻底改写，市场预计英国央行年内将维持基准利率 3.75% 不变，不排除加息的可能性。抵押贷款利率短期难快速回落，预计将在 5%-5.5% 的区间内波动。
• 市场策略：当前市场的核心是贴合现价定价。在房源充足、买家选择空间扩大的背景下，挂牌过久的房产容易被市场认定为价格虚高，卖家需及时响应市场反馈，合理调整报价才能实现快速成交。、
• 风险因素：中东局势进一步升级导致能源价格持续上涨、通胀再度抬头、英国央行被迫加息，是未来英国楼市面临的主要下行风险。此外，英国经济增长放缓也可能对居民收入和购房信心产生一定影响。
• 整体判断：刚需打底、收入与政策托底、供应长期不足，英国楼市短期震荡、中期稳健，未现信心崩塌，市场正逐步向更加理性平衡的状态过渡。
小结
2026 年 4 月英国楼市用实实在在的数据证明：高利率≠市场冷。从长期来看，英国房地产市场的基本面依然稳固。人口持续增长、住房供应长期短缺、英镑资产的避险属性等因素，都将为英国房价提供长期支撑。对于全球投资者而言，英国楼市仍然是一个值得关注的、具有长期投资价值的市场。
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