整体规划社区市场优势明显：生活方式决定价格溢价

来源:发布时间:2023-02-23

1.什么是整体规划社区（Master Planned Community）？

整体规划社区是由实力雄厚的土地开发商进行整体大规模土地规划设计，包含多种业态，配套建设完善的配套设施。土地开发商完成一级开发后会将地块销售给不同建商开发不同的物业类型，社区通常包含多个或十几个小区。占地面积从几百英亩到数千英亩不等，开发体量通常在上千套或数千套，开发周期通常在十年或十年以上。

（整体规划社区：Lago Mar 铂金沙滩联排别墅社区）

其中各家建筑商提供不同的房屋类型和价格，一个整体规划社区里面可能有入门级的房屋，也可能有上百万美元的定制房屋，有独栋联排亦有公寓或商业地产。

社区里会有一致的主题风格，为社区居民打造不同生活方式的配套设施，并定期举办社区活动增强文化建设。通常配套开发有社区俱乐部、泳池、公园、步行道、商场及餐厅，有些在小区内会配套建设全新的学校、活动中心等。有的还会建设具体鲜明特色的配套设施，比如当下最流行的人造水晶湖（Crystal Lagoon）。

整体规划社区会为社区做整体品牌和营销，吸引更多人来买房或租房居住。很多整体规划社区就像自给自足的城镇，不只是居住功能，还提供了上学、工作、生活及娱乐的完善配套，相当方便。

（整体规划社区：Lago Mar 铂金沙滩联排别墅社区）

2.整体规划社区市场优势

如果以购买同等房屋类比，在总体规划社区由于配套设施更完善因此每月维护费用相对较高。尽管如此，但全美整体规划社区50强的新房销售往往比整体新房市场在调整期表现出更强的韧性和复苏能力。根据John Burns数据，2022年全美排名前50的整体规划社区共售出31,160套新房。以下是整体规划社区在过去十年中表现出色的三个例子。

1) 2012 年从金融危机中强劲复苏：随着全美经济从金融危机和房地产调整的困境中反弹，总体规划社区实现了比整体新房市场更强劲的复苏。便利设施和生活方式向买家证明每月支付相对较高的维护费用来购买总体规划社区中的房屋是值得的。

消费者可以放弃健身房会员资格而使用社区内的运动健身设施；

父母可以将孩子送到总体规划社区内的优质公立学校就读，从而节省私立学校高昂的费用及开车接送孩子上学的时间和费用；

考虑到社区中的各种便利设施，购房者也愿意接受较小的地块或后院。

（整体规划社区：Lago Mar 铂金沙滩联排别墅社区）

2) 2019 年抵押贷款利率下降期间：在2019年6月 30 年期抵押贷款平均利率降至 4% 以下，新房销售迅速改善，而在2018 年大部分时间约为 4.5%-5%。在2018 年购房观望的买家纷纷涌入回到市场以锁定较低的月供，在此期间全美50 个最畅销的总体规划社区的销量略高于整体新房市场。

总体规划社区提供不同类型的住宅和地块大小、密度及价格区间，让买家可以灵活地选择适合其预算的住宅；

总体规划社区的便利设施和生活方式再次成为吸引人的主要卖点。

3. 是什么推动了总体规划社区的溢价？

位于总体规划社区内的新房销售价格溢价反映了生活方式、社区设施和优质学校，以及买家对房价将在疲软的市场条件下升值并保持良好的预期，买家还假设未来在转售房屋时总体规划社区的生活方式有助于房屋升值。

买家出于多种原因购买总体规划社区中的房屋，包括：

配套设施，如游泳池、俱乐部会所、健身中心、运动场、步行道、公园和活动中心，甚至具有特色的人工水晶湖，这些通常仅限于社区居民；

居住在知名品牌社区的声望；

学校的距离和教学质量；

社区文化建设、邻居互相照料的安全感，有时限制社区访问；

解决排水、公用设施、交通流量和维护问题的整体规划；

代表分区的土地规划，社区规划限制在居住区域近进行不必要的业务或活动。

（整体规划社区：Lago Mar 铂金沙滩联排别墅社区）

4. 总体规划社区开发商着眼于复苏；

大多数总体规划社区开发商对未来市场表示乐观，尽管 2023 年新屋销售可能因整体经济可能出现衰退而放缓。但总体规划社区开发商习惯于对这些大型社区进行规划和分期，此类社区开发有时需要十年或更长时间，并在期间经历经济和住房周期的起伏。为确保在新房销售恢复时做好准备，许多总体规划社区开发商将继续规划和开发未来阶段，有些择机收购新地块。总体规划社区开发人员分享了他们将在短期内采取的几种策略：

选择性土地交易：奥斯汀的一位开发商表示， “我们在投资方面非常具有选择性，但我们仍在投资。我们的主题仍然是投资于供应受限的市场，靠近就业中心并提供负担得起的产品。”

推迟未来分期开发：里士满的一位开发商指出， “我们将密切关注通货膨胀数据和抵押贷款利率，在我们看到事情的发展趋势出现转向迹象之前，我们可能会犹豫是否开始任何新的开发。”

改善当前社区：一位奥斯汀开发商告诉我们，“我们将在 2023 年专注于社区改善和营销，以支持我们的居民和建商。”

品牌建设：一位活跃在丹佛和里士满的开发商解释说，“我们将在 2023 年保持稳定的营销推广，以在市场上展现品牌影响力。虽然销售放缓，但我们希望我们的社区成为人们提及时的第一考虑。”

未来密度更高，地块更小。全美总体规划社区专家兼 John Burns Real Estate Consulting 西部咨询主管 Ken Perlman 认为，顶级开发商正在寻找创造性的方法来提高密度和可负担能力。他指出，“户外空间和便利设施可以抵消对更大房屋和住宅用地的需求。在新住宅趋势研究所最近的一项调查中，41% 的房主表示，如果可以使用公共户外空间，他们就不需要大型私人庭院。” 随着开发商展望未来，密度规划可能会改变全美总体规划社区的格局。

优联西家目前在推的项目：铂金沙滩别墅社区位于休斯顿知名总体规划社区。