来源: 发布时间:2026-01-20
近期，美国房地产市场迎来关键转折点，抵押贷款利率的持续走低为市场注入强劲活力，正重塑2026年行业发展格局。据房地美（Freddie Mac）1月15日当周数据显示，30年期固定利率抵押贷款平均利率降至6.06%，创下2022年9月以来的最低水平，较去年同期的7.04%大幅下降，为购房者带来显著利好。
利率下行：释放购房需求，减轻月供压力
利率下行直接减轻了购房者的月供压力，有效释放积压需求。以45万美元住房、20%首付为例，按当前6.06%利率计算，每月还款约2172美元，较去年同期可节省230美元，30年贷款期累计节省近8.4万美元；若以30万美元贷款核算，利率从7%降至6%左右，全年利息支出可减少超2400美元。
实惠的购房成本刺激了市场需求，美国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，12月二手房销量环比增长5.1%，实现连续四个月上升，创下2020年年中以来最长连涨纪录，二手房签约量指数也升至2023年初以来的最高点。其中，中产阶级购房群体表现尤为活跃，在工资增速跑赢物价上涨的背景下，购房可负担性逐步改善，潜在买家入市意愿持续提升。
市场态势：量价双升，区域分化显现
市场呈现量价双升的积极态势。NAR预测，2026年现房成交量将上升约14%，增长动力主要源于两方面：一是此前被高利率压制的刚性需求逐步释放；二是随着经济预期好转，改善型需求愈发活跃。价格方面，房价保持温和上涨态势，12月二手房价格中位数达405,400美元，同比已连续第30个月上涨，预计2026年整体涨幅约4%，既反映了市场需求回暖，又有效规避了泡沫风险。
值得关注的是，区域市场表现将出现分化，经济增长强劲、就业机会充足的地区，房价涨幅可能高于全国平均水平。同时，困扰市场多年的“锁定效应”出现松动，Realtor.com对未偿抵押贷款数据的分析显示，抵押贷款利率高于6%的房主比例已超过利率低于3%的房主比例，越来越少的房主有强烈动机继续“锁定”住房，这将进一步增加市场房源供给，激活交易循环。
政策支撑：多重举措筑牢市场回暖基础
政策支持为市场回暖提供了重要保障。特朗普政府推出多项举措助力房地产市场发展，一方面指示联邦住房金融局购买房贷美和房利美发行的2000亿美元抵押支持证券，直接提高住房可负担性，宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授苏珊·沃克特（Susan Wachter）指出，这类购买行动已在短期内对抵押贷款利率形成下行压力；另一方面，政府提议禁止机构投资者购买独栋住宅，旨在缓解普通购房者面临的竞争压力。
在2026年选举年的政治背景下，住房可负担性有望持续成为政策焦点，为市场发展提供持续支撑。房地美首席经济学家萨姆·哈特（Sam Khater）也表示，利率下降的积极影响已显现，每周购房申请和再融资活动均明显回升，房地产市场活跃度持续改善，有望迎来强劲的春季销售旺季。
2026年展望：机遇与潜在风险并存
展望2026年，若当前回暖势头能延续至购房旺季，销售数据有望远超2025年大部分时间的水平，但市场仍需警惕潜在风险。利率走势受宏观经济政策、通胀压力及就业市场变化等多重因素影响，可能出现波动；若房价上涨速度过快，将再次削弱购房可负担性，抑制需求释放。Redfin首席经济学家达里尔·费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，交易回暖虽难以单独化解住房负担能力危机，但有助于释放更广泛的经济效应，让更多人摆脱住房束缚，自由选择工作机会、规划家庭生活，进而提升经济活力和生活质量。
多方视角：不同参与者的机会与挑战
对于不同市场参与者而言，2026年蕴含着多元机会。对购房者来说，当前利率窗口期提供了难得的入场契机；若有美国独栋住宅及各类房产购置需求，可联系优联西家咨询对接，咨询热线：400-990-1077。
总体来看，抵押贷款利率下降如同暖流，融化了此前被高利率冻结的市场活力，为2026年美国房地产市场的全面发展创造了有利条件。市场参与者需保持谨慎乐观，在把握机遇的同时做好风险防控，方能在这一轮市场周期中实现最大价值。
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